【 청년일보 】 수도권과 서울을 중심으로 전세가격이 반등하고 전국적인 월세 상승세가 지속되는 가운데, 주택임대차시장이 구조적 전환기를 맞이했다는 분석이 제기됐다.

14일 국토연구원은 국토이슈리포트 제93호 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 을 통해 수도권과 지방 간 전세가격 흐름의 차별화가 확대됨에 따라 임대차시장 전반의 가격 변화를 종합적으로 진단해야 한다는 분석을 내놨다.

박진백 부연구위원과 연구진은 매매가격과 전세가격이 양방향으로 상호작용하며 시차를 두고 영향을 미치는 구조를 확인했다고 밝혔다.

연구진은 "매매가격은 전세가격에 1~3개월의 단기 시차로 영향을 미치며, 전세가격은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 나타나 전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인됐다"라고 설명했다.

특히 2020년 이후 전세가격 변동이 매매가격에 미치는 파급 효과는 점차 강화되는 추세로 나타났다.

제도적 요인과 매물 형성 간의 상관관계도 뚜렷하게 관찰됐다. 계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률은 장기균형 관계를 형성하며 연동되는데, 서울은 가격이 먼저 움직이고 갱신율이 뒤따르는 양상을 보였다.

연구진은 "서울은 가격이 선행하고 갱신율이 후행하는 비대칭적 조정 구조를 보이고 있으며, 이는 가격 상승 국면에서 임차인이 추가 상승을 회피하기 위해 갱신권을 적극 행사하는 선택 구조가 반영된 결과"라고 짚었다.

토지거래허가제는 매매 매물을 유의미하게 감소시켰으나 전월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향을 미치지 않아 정책 효과가 시장별로 다르게 작용하는 비대칭성이 확인됐다.

연구진은 임대차시장 안정을 위해 시장 구조 전반을 고려한 정책 대응을 제안했다. 민간 임대 공급 구조를 개인 중심에서 '기업형 장기임대' 중심으로 재편해야 한다는 진단이다.

연구진은 "민간임대공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편하되, 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족을 전제로 안정적 임대공급 기반을 구축해야 한다"고 밝혔다.

이어 "임대사업 수익 구조를 자본이득 중심에서 안정적 현금흐름 중심으로 전환해 임대공급을 운영 기반 산업으로 정착해야 한다"고 강조했다.

공공 부문은 매입·전세임대 등 공급 방식을 다변화하고 30년 이상 거주 가능한 장기임대를 확대함으로써 시장 변동 시 완충 기능을 강화하는 방안이 제시됐다.

아울러 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하기 위해 전세자금대출 보증을 축소하고 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 단계적으로 확대하는 관리 로드맵이 나왔다.

연구진은 "구체적으로는 1주택자 및 무주택자 대상 DSR 확대를 거쳐 최종적으로 임차인의 전세보증금을 임대인의 DSR에 반영함으로써 차입 의존적인 시장 구조를 완화해야 한다"고 분석했다.

【 청년일보=김재두 기자 】