【 청년일보 】 정부가 2026 세제개편안과 정비사업 촉진책으로 주택시장 체질 개선에 나섰지만, 서울 도심에서는 지역 간 양극화와 함께 오는 2027년 극심한 임대차 대란이 현실화할 것이라는 분석이 제기됐다.

비거주 고가주택에 대한 세부담 강화로 시장의 관망세가 짙어진 상황에서, 도심 재건축 착공 가속에 따른 대규모 주택 멸실과 입주 가뭄이 맞물리며 '자산 교체 시차'에 따른 공급 공백이 임대차 시장의 뇌관으로 떠올랐다는 지적이다.

10일 증권업계에 따르면 신영증권은 최근 발표한 '2026 세제개편안, 자산 이동을 요구하다' 보고서에서 정부가 보유 부담을 높이고 실거주 중심의 자산 전환을 압박하면서 서울 아파트 시장이 지역별로 차별화된 움직임을 보이고 있다고 진단했다.

실제로 8월 3일 세제개편안 발표 전후 4주간 서울 전체 아파트 매물은 평균 9만8천건에서 10만2천건으로 3.8% 증가했다. 지역별 편차는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 매물 증가율은 2.8%에 그쳐 기타 서울 지역(4.9%)을 밑돌았다. 고가주택 보유자 다수가 매도를 서두르기보다 관망세를 택한 결과라는 평가다.

반면 가격 변동률에서는 강남 3구와 용산구가 개편안 발표 전 4주 평균 0.16% 상승에서 발표 후 -0.03%로 하락 전환하며 세제 충격을 즉각 반영했다. 종합부동산세 과세 체계가 '주택 수'에서 '가액 기준'으로 단일화되고, 양도소득세 장기보유특별공제가 2029년까지 '거주 중심'으로 개편됨에 따라 고가 비거주 주택의 보유 비용이 급격히 증가하는 구조가 영향을 미쳤다.

이러한 시장 혼선 속에 도심 정비사업의 착공 전환이 또 다른 뇌관으로 부상했다. 서울시는 공정표 점검과 이주비 대출 기준 개선을 통해 관리처분인가 이후 사업장의 착공 전환을 서두르고 있다. 현재 서울 시내 정비사업 472개 구역 중 사업시행인가부터 관리처분인가, 착공에 이르는 후기 단계 구역은 198곳으로 전체의 41.9%에 달한다.

문제는 도심 정비사업이 본격 착공으로 이어지는 과정에서 필연적으로 발생하는 기존 주택의 대규모 멸실이다. 보고서가 2015년부터 2023년까지의 서울 정비사업 통계를 분석한 결과, 자치구 세대수 대비 멸실 비율이 1%포인트 늘어날 때마다 3개월 뒤 해당 지역 아파트 전세가격은 평균 0.108% 상승했다.

더욱이 서울 아파트 신규 입주 물량은 2025년 3만7천호에서 2026년 2만5천호, 2027년에는 1만8천호 수준으로 급감할 것으로 추산된다. 이주 수요에 따른 주택 재고 감소와 입주 가뭄이 겹치면서 2027년부터 2028년까지 임대차 시장의 불안이 최고조에 달할 가능성이 제기된다.

이미 전세 불안과 임차 비용 상승을 피하려는 수요층이 서울 외곽의 중저가 대단지 아파트 매수로 선회하면서 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로 등 외곽 자치구의 거래 비중이 서울 상위 50개 단지 거래량의 86%를 차지하는 양상이다.

박세라 신영증권 연구위원은 "정비사업과 재개발은 신규 공급에 앞서 이주와 멸실이 발생하므로 전환 초기에는 오히려 주택 공급 감소와 임대차 시장의 변동성이 확대될 수 있다"며 "향후 시장에서는 단순한 공급 증감보다 기존 자산이 새로운 자산으로 교체되는 과정에서 발생하는 시차가 중요해질 것으로 보인다"고 진단했다.

【 청년일보=김재두 기자 】