【 청년일보 】 서울 주택시장 쏠림과 과열 현상이 위험 수위에 도달했다는 경고가 나왔다. 서울 아파트 시가총액과 주택시장 위험지수 모두 통계 작성 이래 최고 수준을 기록하면서 금융 불균형 우려가 커지고 있다.

한국은행이 23일 발표한 '최근 주택시장 특징과 금융시스템 영향' 보고서에 따르면, 최근 주택시장의 가장 두드러진 특징은 지역 간 양극화다. 서울을 중심으로 한 수도권 주택가격은 상승세를 이어가는 반면, 비수도권 지역은 여전히 하락 흐름에서 벗어나지 못하고 있다.

보고서에 따르면 11월 말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 이는 이전 최고치였던 2020년 8월 말(43.2%)을 넘어선 수치다. 서울 아파트 자산 가치가 전국 주택시장에서 차지하는 비중이 그만큼 커졌다는 의미다.

한은은 서울 중심의 주택가격 상승이 금융 시스템 전반에 잠재적 위험 요인이 될 수 있다고 경고했다. 실제로 서울 주택시장 위험지수는 올해 3분기 0.90으로, 한은이 해당 지표를 공개한 2018년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 위험지수는 주택가격, 가계부채, 거래량 등을 종합해 산출되며, 수치가 높을수록 시장 과열 가능성이 크다는 뜻이다.

서울 아파트 시가총액이 지역 경제 규모를 크게 웃돌고 있다는 점도 부담 요인으로 지적됐다. 3분기 기준 서울 아파트 시가총액은 서울 지역총생산(GRDP)의 7.1배에 달해, 이 비율 역시 2018년 이후 최고치다.

한은은 최근 주택시장의 또 다른 특징으로 '월세 가구 증가'와 '가계부채와 주택가격 간 동조화 약화'를 꼽았다. 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 9월 60.3%, 10월 60.2%로 모두 60%를 웃돌며, 2017년 이후 최고 수준을 나타냈다.

한은은 월세 비중 확대 배경으로 전세 사기 여파에 따른 보증금 반환 불안, 전세자금대출 규제 강화 등을 지목했다. 월세 중심의 임대차 구조는 가계부채 축소와 주택시장 변동성 완화에는 긍정적이지만, 월세 지출 증가로 취약계층의 주거비 부담과 재무 건전성 악화로 이어질 수 있다고 분석했다.

특히 과거와 달리 주택가격 상승과 가계부채 증가 간의 연동성이 약해진 점도 주목됐다.

한은은 "이전에는 집값이 오르면 주택담보대출이 함께 늘어나는 경향이 뚜렷했지만, 올해는 가계부채 관리 강화로 대출 증가세가 억제되는 가운데서도 서울을 중심으로 주택 매매가격이 상승하고 있다"고 설명했다.

이어 "기대심리 지속과 자기자금 활용 주택 매입이 늘어난 점이 가격 상승을 지지하고 있다"며 이러한 흐름이 장기화될 경우 금융 불균형이 누적될 가능성을 경계해야 한다고 덧붙였다.

【 청년일보=조성현 기자 】