【 청년일보 】 지난해 수도권 아파트 시장이 대출 규제와 금융 환경 변화의 직격탄을 맞으면서 지역별로 신고가가 형성되는 가격대가 차별화된 것으로 나타났다.
서울은 초고가 대신 중고가 구간으로 매수세가 이동한 반면, 경기도는 오히려 상위 가격대 거래 비중이 늘어나는 ‘키 맞추기’ 현상이 관측됐다.
부동산 정보 플랫폼 직방이 19일 지난해 수도권 아파트 실거래가를 분석한 결과, 분기가 지날수록 서울은 중고가 구간에서, 경기는 상위 가격대에서 신고가 비중이 높아지는 흐름을 보였다.
전체적인 거래량을 살펴보면 상고하저 흐름이 뚜렷했다. 수도권 아파트 거래량은 1분기 5만5천755건에서 2분기 7만3천324건으로 정점을 찍은 뒤, 3분기 5만3천346건으로 급감했다가 4분기 5만9천883건으로 소폭 회복했다. 거래량은 등락을 반복했지만 신고가 경신은 지속됐는데, 그 양상은 지역별로 판이하게 달랐다.
서울의 경우 가격 상단 자체는 견고했으나, 신고가가 터져 나오는 주력 구간이 낮아졌다. 1분기에는 15억원 초과~20억원 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억원 초과 구간이 3.7%를 기록하며 고가 주택 위주로 강세를 보였다.
그러나 4분기 들어 30억원 초과 구간의 신고가 비중은 2.4%로 축소됐다. 대신 9억원 초과~12억원 이하 구간이 4.0%, 12억원 초과~15억원 이하 구간이 5.2%까지 상승하며 중고가 라인이 신고가 형성을 주도했다.
이는 집값 하락보다는 대출 규제 강화에 따른 풍선효과로 풀이된다.
직방은 "대부분의 수요자가 대출을 끼고 집을 사야 하는 상황에서 자금 조달 한도가 줄어들자, 초고가보다는 부담이 덜한 가격대로 선회한 것"이라며 "자산가들의 초고가 수요는 여전하지만, 실질적인 거래 빈도와 신고가 경신의 중심축은 중고가로 이동했다"고 분석했다.
반면 경기도는 서울과 정반대의 궤적을 그렸다. 1분기만 해도 6억원 이하 저가 거래 비중이 66.7%에 달했고, 신고가 역시 이 구간에 집중됐다.
하지만 하반기로 갈수록 고가 거래가 늘었다. 4분기에는 9억원 초과~12억원 이하 구간의 신고가 비중이 1.5%, 12억원 초과~15억원 이하도 1.0%로 상승했다.
실제 거래량도 9억~12억원 구간이 1분기 1천874건에서 4분기 3천192건으로, 12억~15억원 구간은 863건에서 1천268건으로 대폭 증가했다. 서울 진입 장벽이 높아지자 경기 지역 내 신축이나 역세권 등 우량 단지로 수요가 이동하며 가격 키 맞추기가 진행된 결과다.
인천은 저가 중심의 시장 구조가 굳건했다. 연중 6억원 이하 거래 비중이 78~85%를 유지했으며, 신고가 역시 대부분 이 구간에서 나왔다. 4분기 기준 6억원 이하 신고가 비중은 1.6%였으며, 9억원 초과 거래는 미미한 수준에 그쳤다.
시장 전문가들은 올해도 이러한 ‘현실적 선택’ 기조가 이어질 것으로 내다봤다. 지난해 10월 토지거래허가구역 확대 등 강도 높은 규제 속에서도 실수요자들이 자금 여력에 맞춰 거래에 나서며 시장이 적응하는 모습을 보였기 때문이다.
직방 관계자는 "2026년 역시 대출 환경과 자금 마련 여건이 단기간에 크게 완화되기보다는 현재와 유사한 제약이 이어질 가능성이 크다"며 "최근 고액 주택담보대출에 대한 관리 기조가 강화된 점 역시 이 같은 환경을 뒷받침하고 있다"고 설명했다.
이어 "수도권 주택시장은 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"고 전망했다.
【 청년일보=김재두 기자 】
