【 청년일보 】 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 법인 임대보증금의 보증 사고액과 HUG가 대신 갚아준 대위변제액이 지난해 사상 최대치를 경신했다.

21일 HUG와 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원실에 따르면 작년 HUG의 법인 임대보증금 사고액은 6천795억원, 대위변제액은 5천197억원으로 집계되어 연도별 역대 최대를 기록했다.

임대보증금 보증 시장은 HUG가 99%, SGI서울보증이 1%를 점유 중이다. HUG가 2003년 처음 출시한 임대보증은 개인·법인 임대 사업자가 임대 보증금을 임차인에게 반환하지 않는 경우 HUG가 대신 보증금을 지급하는 구조다.

전세보증과 달리 임대보증은 임대사업자와 임차인이 75% 대 25% 비율로 보증료를 분담한다. 임대사업자의 보증료는 신용등급과 부채비율에 따라 산정된다. 문재인 정부 시절인 2020년 8월부터 등록 임대사업자의 임대보증 가입이 전면 의무화됐다.

지난 5년간 법인 임대보증금 보증 사고 규모는 가파른 증가세를 보였다. 2021년 409억원(524가구), 2022년 510억원(767가구), 2023년 1천387억원(1천256가구), 2024년 3천308억원(2천668가구)에 이어 지난해에는 6천795억원(4천489가구)으로 급증했다.

특히 지난해 법인 임대보증 사고의 96%가 지방인 비수도권에서 발생한 점이 눈에 띈다. 지역별 사고액은 광주 2천219억원, 전남 1천321억원, 전북 736억원, 부산 715억원, 충남 482억원, 대구 338억원, 경북 337억원 순으로 나타났다.

김 의원은 "전세 사기가 수도권 빌라에 집중된 것과 달리, 법인 임대보증 사고의 대다수는 비수도권에서 발생했다"면서 "지방 거주민의 주거 안정이 법인 임대 사고의 직격탄을 맞았다"고 지적했다.

법인 임대인은 상대적으로 자금 여력이 있어 부동산 경기 침체에도 일정 기간 버텨왔으나, 지방 부동산 침체가 장기화하며 한계에 다다른 것으로 해석된다.

HUG는 전세보증의 경우 2023년 5월부터 가입 시 부채비율 요건이 90%로 강화돼 사고가 감소세로 돌아섰지만, 임대보증은 동일한 요건이 이달부터 시행되어 정책 효과가 아직 나타나지 않은 것으로 설명했다.

HUG는 "지방 부동산 경기 침체가 지속할 경우 법인 임대 사업자의 임대보증금 보증사고 증가세는 당분간 이어질 가능성이 있다"고 분석했다.

법인 임대보증 사고에 따른 HUG의 대위변제액도 폭증했다. 2021년과 2022년 463억원, 2023년 802억원, 2024년 2천148억원을 기록한 데 이어 작년에는 5천197억원까지 치솟았다.

반면 회수율은 바닥을 치고 있다. HUG의 법인 임대보증 채권 회수율은 2021년 75.6%, 2022년 44.7%, 2023년 19.3%, 2024년 17.8%에서 지난해 5.2%로 떨어졌다. 이는 역대 최저치이자 처음으로 한 자릿수를 기록한 것이다. 사고액이 고스란히 HUG의 손실로 이어지며 공적 부담이 가중되는 상황이다.

민간임대업계에서는 지방 부동산 침체와 강한 규제가 법인 임대사업자들을 한계로 내몰고 있다고 주장한다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "법인 임대사업자의 보증 가입 요건 관련 규제로 임차인이 전세 자금을 대출받아 법인 임대인의 주택을 임차하기가 매우 어렵다"며 "법인 임대인이 신규 전세를 맞추지 못하면 기존 임차인의 보증금을 돌려줄 재원이 막혀 오히려 보증금 미반환이 증가할 수 있다"고 우려했다.

이어 성 회장은 "법인이라는 이유만으로 일괄적으로 배제할 것이 아니라 주택별 담보 구조와 선순위 현황, 계약의 실질과 개별 위험도를 기준으로 정교한 관리 체계를 마련해야 한다"고 제언했다.

【 청년일보=김재두 기자 】