청년층의 주거안정을 위한 다양한 정부 정책이 시행되고 있다. 안정적인 독립을 위한 청년주거급여 분리 지급을 시작으로 청년전용 버팀목전세자금과 같은 전월세 보증금 지원과 청년매입임대주택에서 공공분양주택 형태로까지 다각화 하고 있다. 청년일보는 청년층 주거사다리 복원을 목적으로 시행되고 있는 정부의 청년 주거지원 정책을 살펴보고 시사점을 제시한다. [편집자주]

 

[글 싣는 순서]

 

(上) "주거급여에서 전월세 보증금까지"…청년주거지원 다각화

(中) "백년하청(百年河淸)의 아쉬움"...선호반영과 양적증대 시급

(下) '청년주거불안'에…정부 '뉴:홈' 50만호 공급대책으로 답하다

 

 

【 청년일보 】 지난해 10월 국무총리 주재로 열린 제7차 청년정책조정위원회에서 정부가 청년정책 추진을 위한 범정부 계획을 발표했다. 추진안에는 '임대주택' 중심에서 '내 집 마련' 단계까지 청년주거정책을 확대해 끊어진 주거사다리를 복원한다는 내용이 담겼다. 

 

정부는 공공분양주택의 새 브랜드를 '뉴:홈'으로 확정하고 청년주거정책의 핵심인 공공분양주택의 성공적인 시장 안착을 위해 노력하고 있다. 대통령 역시 후보시절 부터 청년 주거 문제를 언급하며 해결의지를 내비쳤다.

 

주택을 보유하지 못한 청년들 중 상당수는 여전히 '내 집 마련'을 꿈꾼다. 지난 2021년 국토연구원의 주거실태조사 결과는 청년들의 주택보유의사(80%)가 여전히 높다는 사실을 보여준다. 

 

◆청년주거…'내 집 마련' 희망하지만 대다수 현실은 '불안정' 

 

16일 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 우리나라 주택보급율은 100%를 넘어 2021년 기준 102.2%를 기록했다. 하지만 청년주거실태조사 결과 청년의 상당수는 여전히 불안정한 주거생활을 이어가고 있다.

 

지난 2022년 한국보건사회연구원에서 발간한 '청년 가구 유형에 기초한 주거 여건 분석과 과제' 연구에 따르면 청년 단독 가구의 경우 감소세이긴 하나 여전히 보증부월세가 가장 대표적인 주거 형태로 꼽혔다.

 

또 청년 부부의 자가율은 지난 2018년 48.4%에서 2020년 42.3%로 하락했고 같은기간 전세 비율이 5% 증가했다. 즉 청년의 주거 '점유 안정성'은 여전히 불안안 수준이란 지적이다.

연구에서는 또 청년주거의 특성으로 주거비의 '부담 가능성'을 제시했다.

 

자가로 거주하는 청년의 주택가격을 분석해본 결과 청년 부부 가구가 평균 3억 3천만 원, 청년 단독 가구가 약 2억 5천만 원 수준의 주택에 거주 중이다.

 

결혼하는 청년이 3억 3천만 원의 주거비용을 조달하는 상황은 2021년 기준 불과 2년 전에 비해서도 5천만 원 가까이 상승한 것으로 연구에서는 심각한 수준이라고 진단했다.

또 월 소득에서 임대료가 차지하는 비율을 나타내는 임대료 부담 수준(RIR:Rent to Income Ratio)은 최근 2년간 청년 단독 가구에서 상승했다.

 

아울러 주거비가 월 소득의 30%를 넘는 경우를 주거비 과부담으로 정의할 때, 주거비 과부담 가구는 청년 단독 가구에서 현저히 비율이 높다. 

 

구체적으로 청년 단독 가구 중 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 경우가 27.0%에 이른다. 청년 부부 가구의 18.3%, 부모 동거 가구의 17.2%, 기타 동거 가구의 24.0%가 주거비로 소득의 30% 이상을 지출한다.

 

스타트업에 종사하는 한 청년은 청년일보에 "월세와 공과금·생활비 등을 빼고 나면 월급에서 남는 돈은 100만원 정도"라며 "집값이 내려갔다고는 하지만 언제 집을 사고 언제 결혼을 할 수 있을지 걱정"이라고 말했다. 

 

 

서울연구원의 2021년 조사에 따르면 서울 청년들이 '내집마련을 꼭 해야한다'고 밝힌 비율은 73.9%에 달했지만 같은 조사에서 '내 집 마련 예상시기'에 대해 물었을 때 서울 거주 청년 기준 향후 5년에서 마련할 수 없을 거 같라고 답한 구간의 비율이 91.3%로 조사됐다. 기준을 전국으로 넓혀도 85% 이상의 청년들이 향후 5년 동안은 내 집 마련이 어려울 것으로 예상했다.

 

서울연구원의 지난 2022년 '청년패널조사'에 따르면 서울 청년 중 21.5%가 주거와 관련된 불안 상황을 경험했다고 답했다. 주거불안 상황의 74.2%는 주거비용(임대료 연체·임대보증금 부족 등)과 관련된 것으로 분석됐다. 

 

◆윤정부 공공주택정책, 미혼청년 특공 신설...나눔형과 선택형에 전체 물량 70% 공급

 

정부는 지난해 10월 발표한 '공공주택 50만호' 공급계획에 이어 공공분양주택의 브랜드명을 '뉴:홈'으로 확정하는 등 후속조치들을 속속 발표하고 있다. 

 

후속조치의 방점은 청년에게 저렴하고 입지 좋은곳에 '내 집'을 제공한다는 것이다.

 

먼저 국토부는 공급되는 50만호 중 내집마련 수요가 높은 청년에 34만호, 중장년층에 16만호를 공급한다고 밝혔다.

 

또 신혼부부·생애최초 주택구입자·다자녀·노부모 부양자 등 기혼자 위주로 운영해온 특공제도에 미혼 청년을 추가하고 5년간 5만2천500호를 공급한다.

 

목돈 마련이 어려운 청년들을 위해 분양가의 최대 80%(한도 5억원)를 낮은 고정금리(최저 연 1.9%)로 빌려준다는 계획도 발표됐다.

 

 

 

청년주택정책의 핵심인 공급계획을 구체적으로 살펴보면 공공분양주택은 ▲나눔형(25만호) ▲선택형(10만호) ▲일반형(15만호) 등 3가지 모델로 공급된다.

 

먼저 공공분양주택 물량의 절반을 차지하는 '나눔형'은 대통령의 공약인 청년원가주택과 역세권 첫집을 합친 유형이다.

 

나눔형의 주요 내용은 ▲시세의 70% 이하로 분양 ▲5년동안의 의무거주 기간 ▲이후 공공에 환매시 시세 차익의 70% 보장이다.

 

나눔형 25만호는 다시 미혼청년(15%)·신혼부부(40%)·생애최초자(25%)에게 특별공급된다. 나눔형 전체 물량의 80%가 청년의 몫으로 돌아가는 셈이다.

 

청년 특별공급의 신청대상은 주택 소유 이력이 없는 19∼39세로, 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 140%, 순자산은 2억 6000만 원 이하여야 한다.

 

특히 이번 청년 특별공급은 이른바 '부모 찬스'를 방지하고 내 집 마련이 꼭 필요한 청년이 기회를 얻을 수 있도록 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억 7500만 원)에 해당하는 경우 청약 자격을 제한한다.

 

한편 선택형 주택은 민간의 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 모델로 목돈이 부족하고 주택을 살지 말지 결정하지 못한 청년이, 저렴한 임대료로 우선 거주하다가 6년 후 분양 여부를 선택할 수 있다는 점이 특징이다.

 

만약 6년을 거주한 뒤에도 분양받을지 결정 못했다면 4년 더 임대 방식으로 거주할 수도 있다. 이때 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정해 청년에게 돌아가는 피해를 최소화하고자 했다.

 

동시에 대출지원안도 발표됐다. 임대 보증금에 대해선 1.7%∼2.6%의 저리 전세대출이 별도 지원된다. 분양받기로 했다면, 나눔형과 똑같은 장기 저리 모기지를 이용할 수 있다.

 

선택형 주택의 분양가는 '입주 시 추정 분양가'와 '분양 시 감정가'를 평균한 가격으로 정한다. 만약 입주 시 추정분양가가 3억이고 6년후 감정가가 5억원이라면 평균치인 4억원에 집을 분양받을 수 있도록 했다.

 

◆ 닻 올린 공공주택 '뉴:홈'...청년 반응은 '기대이상'

 

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 나눔형 첫 대상지인 고덕강일지구 3단지에 대해 지난해 11월 "고덕강일지구에 건물만 분양하는 토지임대부 방식으로 아파트를 내놓을 계획"이라고 밝혔다. 

 

SH에 따르면 예상 분양가는 전용 59㎡ 기준 3억5천만원 안팎으로, 인근 아파트의 전셋값보다 저렴한 수준이다. 

 

수억 원 대의 목돈 마련이 어려운 청년에겐 좋은 기회로 여겨졌다. 1억 미만의 보유금액에 저리의 대출을 받으면 서울 시내에 '내집 마련의 꿈'을 이룰 수 있기 때문이다.

 

이같이 고덕강일지구 3단지를 SH가 토지임대부 아파트로 공급하기로 하자 지난 2월 27일 부터 3월 6일까지 이어진 사전 예약에 평균 경쟁률은 40대 1을 기록했다. 

또 청년·신혼부부 등을 위한 특별공급은 33대 1, 일반공급은 67대 1로 마감됐다. 특히 최고 경쟁률 118대 1을 기록한 미혼청년 특별공급은 가점 만점자를 대상으로 추첨이 이뤄지기도 했다.

 

국토부는 사전청약에서 충분한 수요를 확인했다며 '뉴:홈'의 물량 확대를 검토한다고 밝혔다. 

 

입지가 우수한 동작구 수방사 부지의 경우 분양가 상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급하는 '일반형' 공공분양주택으로 계획하고 있었으나, 호응도가 더 높은 '나눔형'으로 전환하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 

 

이와 관련 한 주택정책 전문가는 "50만호 물량은 부족하다"며 "최근 2~3년간 집값이 굉장히 가파르게 올랐기 때문에 청년들의 '지불가능성'이 현저히 떨어졌다"고 말했다. 

 

이어 "공공주택분양은 앞선 사례에서도 확인할 수 있듯이 미분양에 대한 우려가 없는 사업"이라며 "투기과열지구 등 각종 규제와 건설자재비 상승으로 어려움을 겪었던 민간건설업계도 관심을 보일만한 사안"이라고 언급했다. 

 

박미선 국토연구원 센터장은 "50만호라는 수치는 청년들의 수요와 정부의 정책기조, 재원등을 고려해 확정된 것으로 안다"며 "주거실태조사 등을 통해 청년들의 내집마련수요를 확인한 만큼 미세조정은 가능할 것으로 예측되고 국토부도 미리 계획을 발표하고 있다"고 밝혔다. 

 

다만 일부 공공임대주택 등에서 민간아파트와 비교해 마감수준이 떨어진다는 지적에 박센터장은 "공공주도 사업의 경우 중소기업제품을 사용하도록 정부가 권장하고 있기 때문에 최고급 마감재를 사용하는 민간 건설사와 같은 선상에서 비교하긴 사실상 어렵다"고 밝혔다.  

 

같은 사안에 대해 건설업계 관계자는 "공공분양주택의 마감 등 퀄리티는 결국 비용조달의 문제"라며 "사업비 구조 등을 들여다보면 민간분양수준을 기대하긴 어려운 것이 사실이며 더 많은 청년에게 더 많은 내집마련 기회를 주는 것을 정부의 주택정책기조로 이해하고 있다"고 말했다. 

 

【 청년일보=최철호 기자 】