【 청년일보 】 주택임대차보호법개정연대는 “개정된 주택임대차보호법(주임법)이 세입자 권리 보호에 충분치 않고 개선 사항이 분명하다는 것도 확인되고 있다”며 전월세 문제 해결을 위한 주택임대차법 추가 개정을 촉구했다.

 

주임법개정연대는 29일 오전 10시 참여연대 아름드리홀에서 지난해 7월 전월세인상률상한제와 계약갱신청권 도입을 골자로 하는 주임법 개정 1년을 맞아 온라인 기자회견을 가지고 이같이 밝혔다.

 

이날 기자회견의 사회를 맡은 박효주 참여연대 민생희망본부 간사는 “주임법 개정이 서민 주거안정에 긍정적 영향을 미치고 있지만 세입자 권리보호에는 부족하고 개선사항이 분명하다는 점도 확인되고 있다”며 “추가 법개정을 요구하는 기자회견을 개최하게 됐다”고 취지를 밝혔다.

 

◆ “세입자 주거안정...사회적 문제이자 정치적 사안”

 

박동수 주임법개정연대 공동대표(세입자협회 대표)는 ‘임대차법 개정 1년의 의미’를 주제로 한 발언을 통해 “세입자 주거안정의 본질이 단순히 경제적 문제뿐 아니라 사회적 문제이자 정치적 사안이라는 것을 보여준다”고 밝혔다.

 

이어 박동수 공동대표는 주임법 개정을 통해 주거관련 이해당사자 범위에서 세입자들도 존중받고 권리를 보장받는 주체가 됐으며 집을 소유하지 않고도 주거안정을 누릴 수 있는 선택지가 될 수 있다는 점에서 의미가 있다고 설명했다.

 

다만 그는 “주임법 개정 후 1년간을 되돌아보고 세입자 주거안정 위협요소를 찾아 주거안정 대안을 마련해야 한다”며 임대인 실거주 관련 조항과 갱신·신규 임대차 간 전세가격 차이를 대표적 주거 불안 요소로 제시하며 방안 마련을 촉구했다.

 

또한 박 공동대표는 “법 통과만으로 세입자의 주거안정이 이뤄질 순 없다”며 “정부가 재정을 직접 투입해 저렴한 양질의 주택을 대규모로 공급해야 한다”고 말했다.

 

이어 그는 “세입자 거주하는 주택을 민간 임대에만 맡기지 말고 공공이 실질적인 공급 주체가 되야 한다”며 “세입자에게 부담 가능한 양질의 주택을 지속 공급하려면 시장을 강조하고 영리 목적을 내세우는 민간임대사업자에게 맡겨서는 주택공급이 제대로 될 수 없다”고 밝혔다.

 

아울러 그는 이를 통해 현재 5%에 불과한 장기공공임대주택 재고량을 서구 유럽국가와 마찬가지로 20% 이상 늘려야 한다며 “세입자 가구의 40% 이상이 장기공공임대주택에 거주하도록 해야 한다”고 주장했다.

 

 

◆ “주임법 추가 개정...조속히 나서야 할 때”

 

‘개정 임대차법의 평가’를 주제로 발언한 민변 민생경제위원회 김대진 변호사는 전월세 가격 폭등과 전세 품귀 원인이 주임법 개정 탓이라는 일각의 주장에 대해 “주임법 개정이 없었다면 지금보다 더 큰 가격 상승이 이뤄졌을 가능성이 높다”고 반박했다.

 

이어 김대진 변호사는 지난해 3월 기준금리 인하 후 4~7월까지 급격히 상승하던 전세가격이 법 개정 이후인 8월부터 전국 주택 및 아파트, 서울 전체 주택 중심(서울 아파트 제외)으로 완만한 상승세로 돌아섰다며 “법 개정이 없었다면 지난해 4월부터 이어졌던 급격한 상승세가 지속돼 지금보다 훨씬 더 높은 가격 상승이 이뤄졌을 것”이라고 분석했다.

 

아울러 김 변호사는 “전월세가격이 상승한 것은 저금리로 인한 유동성 과잉공급과 그로 인한 부동산 가격 상승이 주된 원인으로 보인다”고 덧붙였다.

 

다만 그는 “주입법 개정이 임차인 권리보호에 아직 충분치 못하고, 임대·임차인 사이 갈등을 부추기는 측면도 분명히 있다”며 “개정 주임법 미비점과 향후 우려되는 문제들을 고려해 지금부터 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나서야 할 때”라고 촉구했다.

 

◆ “신규 임대차계약 임대료 인상률 규제 여부 검토해야”

 

‘임대차법 추가 개정의 필요성’을 주제로 발언한 주임법개정연대 공동집행위원장 이강훈 변호사(참여연대 상임집행위원)는 “개정법의 한계로 인해 나타나는 제도의 사각지대를 해소하고, 주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 중요하다”고 말했다.

 

이강훈 변호사는 개정법의 가장 큰 사각지대로 확인된 신규 임대차계약에 대한 임대료 인상률 규제 여부를 주택 수요가 큰 서울·수도권 등의 주요 도시를 대상으로 검토해야 한다고 제시했으며, 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상으로 늘리고, 가급적 갱신 횟수 제한 없이 갱신요구권을 행사할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.

 

또한 그는 “임대인 실거주를 사유로 하는 계약 갱신 거절의 요건과 행사 방법, 법 위반시 제재 방법 등을 개선해 임차인의 계약 갱신을 보다 분명하게 보장해야 한다”며 “재개정 방향과 관련해 2회 이상 계약갱신요구권 행사 기회를 부여할 경우 최초 4년의 거주기간은 임차인에게 확실하게 보장하도록 개선하는 것이 필요하다”고 덧붙였다.

 

아래는 주임법개정연대 기자회견문 전문이다.

 

[기자회견문]

 

세입자 주거 안정 위해 주택임대차법 추가 개정하라!

 

주택임대차보호법 개정 1년이 다가온다. 주택임대차보호법 개정 이후 세입자들의 갱신 비율이 높아지는 긍정적인 변화가 나타나고 있지만 개정 주임법의 한계로 인한 문제점을 해결하고, 주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 필요하다.

주택임대차보호법개정연대는 현행 제도의 문제점을 보완하여 세입자들의 권리가 충분하게 보장받을 수 있도록 아래 사항에 대한 법 개정을 촉구한다.

 

신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제를 도입해야 한다.

현행 주임법은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에 대해서만 임대료인상률상한제가 적용되다보니, 법 개정 이후 신규 임대차계약을 체결하는 임대인은 향후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우를 대비하여 미리 높은 임대료에 계약을 체결하고, 이중가격 형성과 전체 전세가격 상승에도 영향을 미치고 있다. 또 법 개정 이후 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 경우 임대기간이 끝나는 2년후 임대료가 대폭 인상될 가능성이 높다. 따라서 신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제 도입을 시급히 논의해야 한다.

 

임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상 확대하라.

당초 21대 국회에 발의된 주임법 개정안을 살펴보면, 현행법상 2+2안 외에도 2+2+2안, 3+3+3안, 2+2+.... 안, 3+3+2+...안, 무기한안 등 다양한 법안이 제출되었으나 최소한의 범위에서 1회에 한해 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하는 것으로 법이 통과되었다. 독일, 프랑스, 일본 등 해외에서는 갱신권 횟수에 제한을 두는 입법례는 없고, 임차인의 갱신을 보장하면서 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 예외적으로 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 경우가 대부분이다. 우리도 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상으로 확대하고, 최초 4년 동안은 임대인 실거주를 이유로 갱신거절이 불가능하도록 하여 임차인에게 최소 4년의 거주권을 확실히 보장하는 것이 필요하다.

 

임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정해야 한다.

개정 주임법과 관련해 임대인과 임차인 사이에 가장 다툼이 많은 부분이 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이다. 현행법상 실거주에 관한 구체적인 사유의 증명을 요구할 수 있다고 보는 것이 타당하나, 법에 실거주에 관한 구체적인 기준과 증명 책임에 관한 규정이 없다보니 임대인과 임차인이 마찰을 겪을 수밖에 없다. 또 실거주 목적의 제3자와 매매계약을 체결한 경우 갱신거절이 가능한가에 관해서도 규정이 없어 법리상 판단할 수 밖에 없는 상황이다. 따라서 임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정하는 보완 조치가 이루어져야 한다.

 

주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 기능을 강화하고 임대료 조정시 기준이 될 수 있는 표준임대료를 도입하라.

개정 주임법이 시행되기 이전 임대차 갱신 여부와 임대료 증액 범위가 임대인의 일방적인 선택에 의해 정해질 수밖에 없었기 때문에 분쟁이 발생할 가능성 자체가 낮았으나, 법개정으로 계약갱신 여부와 임대료 증액 범위를 놓고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높아졌다. 분쟁조정위원회의 분쟁 조정 기능 강화가 필요한 이유이다.

 

지난 6월부터 전월세 신고제가 도입된 만큼 신고제를 통해 수집된 임대료를 기반으로 독일의 표준임대료나 미국 뉴욕시의 임대료 가이드라인위원회와 같이 지방자치단체 차원에서 지역 내 주택유형, 주변환경, 기타조건이 유사한 주택의 임대료 수준을 산정, 공시하는 표준임대료 제도를 도입하여 임대인과 임차인 간의 임대료 협상이나 분쟁조정시에 참고하도록 해야 한다.

 

【 청년일보=정은택 기자 】