【 청년일보 】 지난해 말 제정된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)'이 27일부터 본격 시행된다. 앞으로 여러 단지를 묶어서 재건축을 진행하면 안전진단 면제, 용적률 상향, 용도지역 변경 등의 혜택을 볼 수 있다.

전셋값 상승과 매물 감소 영향으로 서울 아파트 전세계약에서 갱신계약 사례가 늘어, 올해 들어 전체의 30%를 웃돌고 있는 것으로 나타났다. 전세 갱신계약에서 보증금을 올리는 '증액 갱신' 비중도 늘고 있다.

1년 후 주택가격에 대한 소비자들의 전망이 지난해 11월 큰 폭으로 떨어진 후 5개월 만에 낙관으로 돌아선 것으로 나타났다. 한국은행이 지난 24일 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면, 4월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 101로, 전월보다 6p 상승했다. 

◆ '노후계획도시특별법' 시행…국토부, 선도지구 규모·기준 등 발표

특별법의 취지는 노후계획도시의 도시기능 강화, 쾌적한 주거환경 확보, 미래도시 전환을 위해 안전진단 면제, 용적률 상향, 용도지역 변경 등 다양한 혜택을 부여해 통합정비를 유도하는 것. 하지만 1개 아파트 단지를 기본단위로 하는 기존 재건축 사업방식으로는 공간 재구조화에 한계가 있음.

이에 국토교통부(이하 국토부)는 여러 개의 단지를 묶어서 특별정비구역을 지정하고, 각종 특례를 부여해 구역 내 통합 재건축 등 통합정비를 유도. 이 경우 안전진단 면제(법 제26조), 법적 상한 용적률의 150% 상향(제3종일반주거 기준 300%→450%) 및 용도지역 변경(법 제25, 29조)도 가능.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "노후계획도시 정비사업이 차질 없이 추진돼 오는 2027년 첫 착공, 2030년 입주할 수 있도록 모든 과정에서 정부가 밀착 지원하고 추가적인 지원사항을 적극 발굴할 것"이라고 강조.

◆ "전세값 오르는데 매물은 줄고"…서울 아파트 갱신계약비율 30%↑

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 들어 지난 17일까지 신고된 서울 아파트 전세 계약 3만6천247건 중 갱신계약이 1만2천604건으로 전체의 35%를 차지. 지난해 서울 아파트 전세계약 중 갱신계약이 27%를 차지했던 것과 비교하면 갱신계약 비율이 8%p 상승.

월간 기준으로 지난해에는 갱신계약 비율이 매달 25∼29%로 30%대를 밑돌았지만, 올해 들어서는 1월 31%, 2월 39%, 3월 35%, 4월 36% 등으로 30%를 넘어섬. 갱신계약 비중이 커진 것은 아파트 전셋값이 상승하자 기존 세입자들이 새로운 전셋집으로 갈아타는 것보다 기존 전셋집에 계속 사는 것을 택한 것으로 풀이됨.

전세 매물도 부족한 상황. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만508건으로 작년 초(5만4천666건)에 비해 44% 감소. 아울러 올해 체결된 서울 아파트 전세 갱신계약 1만2천604건 중 보증금을 올린 계약은 7천154건으로 전체 57%를 차지. 지난해(46%)에 비해 11%p 높아진 수치.

◆ 집값 내년엔 오를까…소비자 전망 5개월 만에 '낙관' 반등

4월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 101을 기록. 지수가 100보다 높으면 가격이 상승할 것으로 응답한 가구 수가 하락할 것으로 응답한 가구 수보다 많다는 것을 의미. 월간 상승폭은 6p로, 이는 지난해 6월의 8p 이후 최대. 

앞서 주택가격전망 CSI는 지난해 11월 102에서 12월 93으로 뚝 떨어진 뒤, 올해 1월과 2월 각 92, 3월 95 등넉 달째 100선을 밑돌았음. 황희진 한은 통계조사팀장은 "수도권을 중심으로 아파트 매매가격 하락세가 둔화하고 거래량이 소폭 회복했기 때문"이라면서도 "전국적으로는 매매가격이 여전히 하락 추세이고 거래량도 보합 수준"이라고 설명.

아울러 금리수준전망 CSI의 경우 미국의 기준금리 조기 인하에 대한 기대가 축소되면서 전월보다 2p 오른 100으로 집계. 4월 소비자심리지수(CCSI)는 100.7로 전월과 같았음. 이번 조사는 지난 8~16일 전국 2천500가구를 대상으로 이뤄짐.

◆ 청약 당첨자 50대 이상 비율 '증가세'…30~40대 '하락세'

청약 당첨자 가운데 50대 이상 당첨자 비율이 소폭 늘고 30~40대 비율이 줄어들고 있는 것으로 나타남. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원의 청약 당첨자 연령대별 데이터(3월 25일 발표 기준)를 분석한 결과, 50∼60대 이상 당첨자 비율은 23.0%. 50∼60대 이상 당첨자 비율은 지난 2021년 이후 증가세.

반면, 30대 이하와 40대 당첨자 비율은 2021년 80.3%, 2022년 80.2%, 2023년 79.5%에 이어 올해는 77.0%로 하향세. 올해 30대 이하와 40대의 당첨비율은 각각 49.6%와 27.3%를 기록. 여전히 30대 이하와 40대의 당첨자 비중이 월등히 높지만 50∼60대 이상의 비중이 지속해서 증가한 것.

업계에선 청약가점은 연령대가 높을수록 더 많이 산정되는 특성이 있어 50대 이상에 유리하다고 해석. 리얼투데이 한 관계자는 "청약통장 가입기간이나 무주택 기간이 길수록 청약가점이 높기 때문에 연령대가 높은 50∼60대 이상의 당첨자 비율이 소폭 늘어난 것 같다"며 "출산율 저하로 인한 고령인구 증가 영향도 있을 수 있다"고 설명.

◆ "고금리·물가상승에 소비심리 위축"…1분기 상가 공실률↑·임대료↓

올해 1분기 전국 상가의 임대료는 내리고 공실률은 오른 것으로 나타남. 신규 공급 부족과 코로나19 이후 사무실 출근이 늘어나면서 오피스 건물 임대료는 상승. 

한국부동산원이 발표한 '1분기 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.04% 하락. 소규모 상가와 집합 상가도 각각 0.13%, 0.07% 하락. 높은 대출 금리와 물가 상승 등으로 인한 소비심리 저하가 영향을 미치면서 상가의 3개 유형에서 모두 임대료가 하락한 것으로 분석.

또한 중대형 상가의 공실률이 13.7%로 전 분기보다 0.2%p 올랐으며, 소규모 상가는 0.3%p 오른 7.6%를 나타냄. 특히 소상공인 점유율이 높은 집합 상가의 공실률이 전 분기보다 0.2%p 올라 10%대를 기록.

반면, 오피스의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.93% 상승. 신규 공급 부족 등의 여파로 서울·경기 지역에서 낮은 수준의 공실률이 지속된 것이 전체적인 임대가격 지수 상승을 가져온 것으로 관측. 특히 서울의 경우 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 선호도가 높은 지역 중심으로 정보기술(IT) 업계의 수요가 이어짐.

【 청년일보=최철호 기자 】