【 청년일보 】 정부의 '10.15 부동산 대책' 시행 3주 만에 서울 부동산 시장이 '두 얼굴'로 뚜렷이 갈리고 있다.

 

'규제 3종 세트'(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)가 모두 적용된 강남권 초고가 시장은 규제를 비웃듯 '신고가' 행렬을 이어가는 반면, 대출이 필수인 강북권 실수요 시장은 '거래절벽'에 빠지며 양극화가 심화하는 양상이다.

 

10.15 대책이 LTV(주택담보대출비율) 규제 영향이 덜한 '현금 부자'들의 재테크 놀이터가 되고 있다는 우려와 대출 의존도가 높은 실수요자의 내 집 마련 사다리만 걷어찼다는 '정책 형평성' 비판이 동시에 제기된다.

 

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대책 발표 이틀 뒤인 10월 17일 강남구 삼성동 아이파크 전용 195.3㎡가 98억원에 거래돼 직전 최고가를 경신했다.

 

도곡동 타워팰리스 전용 163.7㎡는 지난달 29일 11억원이 올라 59억원에 거래됐고, 이달 4일에도 서초구 반포동 반포힐스테이트 전용 155.95㎡가 60억원에 팔리며 신고가 행렬을 이었다.

 

특히, 정비사업 조합원 지위 양도 규제가 시행 중임에도, 재건축 '대장주'로 꼽히는 압구정동 신현대2차 전용 121.1㎡는 73억원에 거래되며 약 1년 전(48억원)보다 25억원이나 급등했다.

 

 

이러한 현상은 통계로도 뒷받침된다.

 

부동산 플랫폼 직방이 10월 실거래 데이터를 분석한 결과, 서초구는 10월 거래 중 54%가 신고가였으며, 강남구(42%), 용산구(35%), 성동구(43%), 마포구(44%) 등도 신고가 비중이 40%를 넘어서며 과열 양상을 이어갔다.

 

반면, 대출 의존도가 높은 실수요 시장은 급격히 얼어붙었다.

 

한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 103.2로, 9주 만에 상승세가 꺾였다.

 

특히 규제 충격은 강북권에서 더 크게 나타났다.

 

강북권역(14개 구) 지수는 101.6으로 전주 대비 3.2포인트 하락해, 1.3포인트 하락에 그친 강남권역(11개 구)보다 냉각 속도가 훨씬 빨랐다.

 

그중에서도 노원·도봉·강북구 등이 포함된 동북권은 101.8에서 99.0으로 떨어져 '매수자 우위' 시장으로 돌아섰다.

 

 

실제 거래량도 급감했다. 서울부동산정보광장 집계 결과, 10월 15일 이후 이들 지역의 아파트 일평균 거래량은 9월 대비 60% 이상 급감하며 '거래절벽'이 현실화됐다.

 

도봉구 창동의 한 공인중개사는 "이 동네는 10억 넘는 아파트도 드물고 대부분 5억~7억 원대 갈아타기 실수요자"라며 "LTV 40%가 적용되면 사실상 이주가 불가능하다. 전세 매물도 거의 없다"고 토로했다.

 

금천구 시흥동의 한 중개사 역시 "최근 몇 달간 집값이 크게 오른 것도 없는데 왜 강남 때문에 피해를 보는지 모르겠다"며 "매수 문의는 거의 없는 상태"라고 분위기를 전했다.

 

정부의 규제가 정작 잡아야 할 '과열 시장'은 막지 못하고, '안정 시장'의 실수요자에게만 직격탄이 됐다는 분석이 나오는 이유다.

 

시장에서는 "정밀 타겟팅 실패"라는 비판이 벌써나오고, 전문가들 역시 행정편의주의적 발상을 지적했다.

 

한 부동산 전문가는 "지역별 시장 상황을 무시한 '일괄 규제'가 오히려 양극화를 부추기고 있다"고 꼬집었다.

 

그는 "현재 시장은 LTV 규제가 통하지 않는 강남의 '현금 부자' 시장과, 대출이 막히면 거래가 끊기는 강북의 '실수요' 시장으로 명확히 나뉘어 있다"며, "결과적으로 이번 대책은 애꿎은 실수요자에게만 직격탄을 날리고, 현금 부자들은 자금을 동원해 안전자산에 투자하는 부작용을 낳을 수 있다"고 지적했다.

 

【 청년일보=김재두 기자 】