【 청년일보 】 서종대 주택산업연구원장이 서울시가 추진 중인 신속통합기획 등 정비사업의 속도전에 대해 우려를 표하며, 시장 상황에 맞춘 질서 있는 공급이 필요하다고 밝혔다.

또한 재건축 사업이 폭리를 취한다는 인식은 오해라며 재건축 초과이익 환수제의 폐지 필요성을 강조했다.

서 원장은 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책방향' 기자간담회에서 현재 서울시의 정비사업 추진 방식과 수도권 시장 상황에 대해 설명하며 이같이 밝혔다. 공급 절벽을 해소하려는 정책적 의욕이 자칫 시장의 가격 기능을 왜곡할 수 있다는 경고다.

서 원장은 "지금 서울시가 굉장히 열심히 구역 지정도 하고 신통기획도 하는데, 당장 착공까지 가지는 못한다"라며 "단기적으로 보면 집값을 올리는 효과가 크다"고 진단했다.

구역 지정이라는 신호가 실질적인 물량 공급으로 이어지기까지는 상당한 시차가 존재함에도 불구하고, 시장의 기대 심리만 자극해 호가를 끌어올리는 부작용을 지적한 것으로 풀이된다.

이어 "사실 최근 서울의 집값 상승이 (굉장히 빠르게) 구역 지정을 하면서 오르는 부분도 있다"고 짚었다. 실제 입주까지의 물리적 시차를 고려하지 않은 채 공급 신호만 내보내는 방식이 단기적으로는 가격 상승의 기폭제가 되고 있다는 분석이다.

서 원장은 "집값 안정을 위해 속도보다 중요한 것은 예측 가능한 공급 계획"이라고 언급했다.

그는 "정부가 집값 안정을 위해서 '무조건 천천히 하라'는 말은 아니고, 좀 질서 있게, 집값 잡기 위해서 뭘 하는 것처럼 보여주기식으로 하는 것은 도움이 되지 않는다"라며 "도시정비를 꾸준히, 차분히 해나가는 방식이 필요하다"고 말했다.

재건축 규제 완화, 특히 재초환 폐지에 대해서도 부동산 시장의 수익 구조를 근거로 강한 논조를 이어갔다.

서 원장은 "재건축을 하면 조합원들은 폭리를 취하는 것이라는 생각을 한다. 근데 이게 굉장한 오해"라고 일축하면서 "재건축을 자산 가치의 증식 수단으로만 보는 사회적 편견이 정당한 사유 재산권 행사를 가로막고 있다는 취지"라는 설명도 덧 붙혔다.

그는 "집이 30년 이상 되면 건축물의 가치는 제로(0)고 땅값이다"라며 "재건축은 (본인의) 땅을 팔아서 그걸로 건축비를 충당하는 것이다"라는 설명과 함께 "조합원이 이득을 보는 것이 아니라 자신의 땅을 현물로 내놓고 그 대가로 새집을 짓는 비용을 조달하는 자력 개발의 성격이 강하다"는 점을 강조했다.

특히 공급 증대 효과에 대해 "재건축으로 늘어난 물량이 (기존 세대수 대비) 10%밖에 안 된다"라며 "소비자(무주택자) 기준으로 보면 공급 추가분이 거의 없는 것"이라고 덧붙였다.

멸실되는 가구 수를 고려하면 재건축을 통한 순증 물량은 미미하기 때문에, 이를 과도한 개발이익으로 간주해 규제하는 것은 부적절하다는 논리다.

이어 "많은 사람들이 조합원들이 투기로 떼돈을 버는 줄 알고 재건축 초과이익 환수제를 하는데 이건 당연히 없어져야 된다"고 주장했다. 이미 기부채납 등을 통해 개발이익을 공공이 환수하고 있음에도 미실현 이익에 다시 과세하는 것은 시장의 선순환을 막는 과도한 징벌적 과세라는 지적이다.

마지막으로 서 원장은 "부동산 시장은 공급, 세제, 금융, 심리 등이 복합적으로 작용하는 굉장히 복잡하고 고차방정식인 시장"이라며 단편적인 처방보다 시장 전반을 꿰뚫는 정교한 정책 설계의 중요성을 강조했다.

【 청년일보=김재두 기자 】