【 청년일보 】 2026년 정부의 부동산 정책 방향은 '공급 확대'에 맞춰질 전망이다.
지난해까지 이어진 인허가·착공 물량 급감으로 '공급 절벽'이 현실화되면서, 시장 가격을 자극하는 불안 요인 제거가 최우선 국정 과제로 떠오른 데 따른 것이다.
정부의 의지는 실행 조직 구축으로 이어졌다. 국토교통부는 최근 '주택공급추진본부'를 공식 출범시키고 주택 공급 전 과정을 밀착 관리하는 컨트롤타워 가동에 들어갔다. 본부는 인허가 지연과 공사비 갈등 등 현장의 '병목 현상'을 즉각 해소하고, 부처 간 칸막이를 없애 실행 속도를 높이는 데 주력할 방침이다.
8일 업계에 따르면 올해 정부는 아파트 공급 시차를 메울 '비(非)아파트' 시장 정상화와 도심 유휴 부지를 활용한 '노후 청사 복합개발', 정비사업 '속도전'에 정책 역량을 집중할 것이라는 전망이 나온다.
◆ "주거 사다리 복원 시급"... 비아파트 '세제 혜택'이 구원투수 될까
올해 정책의 핵심 키워드는 '주거 사다리 복원'이다. 아파트는 입주까지 3년 이상 소요되는 만큼, 단기간 공급이 가능한 빌라(다세대·연립)와 오피스텔 등 비아파트 시장을 살려 수급 불균형을 막겠다는 복안이다.
핵심 동력은 세제 혜택이다. 정부는 '8·8 대책'을 통해 전용 60㎡ 이하 신축 소형주택을 2027년 말까지 취득 시 주택 수에서 제외하는 특례를 연장했고, 일정 요건의 기축 소형주택까지 범위를 넓혔다.
이 특례를 활용하면 비아파트를 추가 매입하더라도 기존 아파트 양도 시 '1세대 1주택 비과세' 유지가 가능하고, 취득세·종부세 중과도 피할 수 있다. 정부는 이 제도가 얼어붙은 비아파트 거래의 숨통을 틔울 마중물이 될 것으로 보고 있다.
한 부동산 시장 전문가는 "수요 분산을 위해서는 비아파트를 투기 대상이 아닌 건전한 공급원으로 인정해야 한다"며 "시장 상황에 맞는 유연한 세제 및 금융 정책 운용이 필요한 시점"이라고 밝혔다.
◆ 상반기 최대 변수는 '5월 세금 절벽'...다주택자 셈법 복잡
시장에서는 상반기 흐름을 가를 트리거로 오는 5월 예정된 '세금 이슈'를 꼽는다.
우선 다주택자 양도세 중과 배제 유예 조치가 오는 5월 9일 종료된다. 추가 연장이 없으면 5월 10일 양도분부터 최고 75%의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택도 사라진다.
시장에서는 "5월 9일 이전에 잔금을 치르려는 다주택자 급매물이 1분기에 쏟아질지, 정부의 추가 연장을 기대하고 버티기에 들어갈지"가 집값 향방을 가를 변수가 될 것으로 본다.
올해 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정에 따른 보유세 부담 증가도 관건이다.
전문가들은 "늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하거나 매물을 내놓는 등 다주택자의 행동 변화가 시장 유동성을 결정할 것"이라고 분석했다.
또한 전세보증금 반환보증 가입 요건(공시가격의 126%)에 대해서도 개선 요구가 잇따르고 있어, 해당 비율 현실화나 비아파트 공급자 유동성 지원 방안 등이 논의 테이블에 오를 전망이다.
◆ 도심은 '노후 청사'·지방은 '미분양' 해소 총력
도심과 지방의 맞춤형 공급 전략도 추진된다. 서울 등 도심에서는 '노후 공공청사 복합개발'이 대안으로 꼽힌다.
30년 이상 된 우체국, 경찰서 등을 재건축해 상층부를 청년 임대·분양주택으로 공급하는 방식이다. 별도 토지 매입 없이 직주근접 수요를 흡수할 수 있어, 정부는 용적률 상향 등 인센티브를 통해 사업 속도를 높일 계획이다.
정비사업 역시 '패스트트랙' 안착에 주력한다. 안전진단 절차 단축과 통합 심의 확대로 인허가 기간을 줄이고, 국토부 산하 조정위원회 권한 강화와 표준계약서 활용을 통해 공사비 갈등으로 멈춰 선 현장을 재가동한다는 의지다.
지방은 '악성 미분양' 해소를 위해 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 적극 활용한다. 리츠가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운용함으로써 건설사 유동성을 지원하고 시장의 매물 소화를 돕는 구조다.
◆ 전문가 "서울 집값 방향성 이견 없어...억제책이 '매수 심리' 자극"
전문가들은 이번 정부의 국정과제인 'AI'와 'K-컨텐츠' 육성 기조 속에서도 부동산 이슈가 다시 부각되는 현상에 주목하며, 규제 정책의 한계를 지적한다. 일각에서는 1월 중순 이후 국토부에서 서울지역 토허제 일부 해제에 대한 기대감도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급은 장시간이 소요되는 사안인데 정부가 당장의 수요 억제책을 꺼내 든 것은 현실과 상충하는 측면이 있다"며 "과거와 달리 현재 시장에서는 서울 집값의 우상향 방향성에 대한 이견이 없는 상황"이라고 진단했다.
이 연구위원은 "대출 규제 등 수요 억제책이 시행되면서 오히려 '여력이 되면 집을 사야 한다'는 시장 심리가 강화되고 있다"며 "앞선 완화기에 집을 사지 않았던 대기 수요자들이 조급함을 느끼는 상황이 연출될 수 있다"고 분석했다.
추가적인 규제 지역 해제 여부에 대해서는 신중론을 제기했다.
이 연구위원은 "지난 '10·15 대책'으로 지정된 규제지역의 전면적 해제 가능성은 낮다"면서 "시장 분위기에 따라 외곽 지역은 풀 수 있겠으나, 주요 지역 규제를 해제할 경우 지난해 상반기 서울 내 토지거래허가구역 해제 당시와 마찬가지로 그간 눌렸던 가격이 시세에 맞춰 급등하는 후폭풍이 불 수 있다"고 전망했다.
【 청년일보=김재두 기자 】
