【 청년일보 】 3월 서울 아파트 입주 물량이 810가구 수준으로 축소되면서 임대차 시장의 수급 불균형이 심화되고 있다. 수년 전 진행된 착공 감소의 영향이 입주 물량 부족으로 나타나며 실수요자들의 전세 구하기가 어려워지는 양상이다.

수도권은 매물 부족에 따른 전셋값 강세가 이어지는 반면 지방은 준공 후 미분양이 누적되는 등 지역 간 시장 격차가 뚜렷해지고 있다.

10일 부동산중개플랫폼 직방에 따르면, 3월 전국 아파트 입주 물량은 9천597가구로 집계됐다. 전년 동월 2만7천251가구 대비 64.8% 급감한 수치로 올해 들어 최저치다. 서울은 영등포자이디그니티 707가구와 목동중앙하이츠 103가구를 포함해 총 810가구에 불과하다.

2025년 민간 아파트 신규 분양 물량은 11만6천213채로 2016년 이후 최저 수준을 기록했다. 분양 후 2~3년 뒤 입주가 진행되는 특성상 2027~2028년 공급 부족은 이미 가시화된 상태다.

공급 부족의 원인은 2022~2023년 고금리와 공사비 급등 여파다. 당시 건설사들의 착공이 대거 중단되거나 지연되면서 현재의 입주 절벽으로 이어졌다. 2026년 1월 수도권 인허가는 8천636가구로 전년 대비 42.9% 급감했으며, 서울 착공은 741가구로 전년 동기 1만50가구 대비 92.6% 줄어들었다.

공급 감소는 전세 시장 불안으로 직결됐다. 2026년 서울 전세 상승률 전망치는 4.7%로 매매 가격 상승률 예측치인 4.2%를 상회한다. 전세 가격이 매매 가격보다 빠르게 오르는 역전 현상이 심화되는 추세다.

전세 부담을 견디지 못한 세입자들은 월세로 대거 유입되고 있다. 임대차 시장에서 월세 비중은 2022년 1월 45.6%에서 2026년 1월 기준 66.8%(16만9천305건)까지 치솟아 역대 최고치를 경신했다.

특히, 정부의 주택담보대출 규제와 스트레스 DSR 확대로 매매 진입 문턱이 높아진 상황이다. 매수를 포기한 수요가 전세로 집중되나 신축 입주가 줄어 전세 매물 자체가 귀해졌다. 결국 실수요자는 상대적으로 부담이 큰 월세를 강요받는 구조로 내몰리고 있다.

2026년 전국 집값은 평균 0.8% 상승이 예상되나 지역별 흐름은 상이하다. 한국건설산업연구원에 따르면 수도권은 2% 상승이 전망되는 반면 지방은 하락세를 벗어나지 못할 것으로 분석됐다. 서울 아파트 평균 매매가는 2025년 말 사상 처음으로 15억원을 넘어선 것으로 확인됐다.

한국건설산업연구원 김성환 부연구위원은 지난해 말 '20206년주택 및 부동산 경기 전망'에서 "수도권 쏠림을 완화할 공급 병목 해소와 비수도권 회복 신호를 동시에 만들지 못하면, 주택시장 불균형이 일시적 현상이 아니라 구조로 굳어질 수 있다"고 경고했다.

청약 시장의 양극화는 극단적이다. 2025년 12월 서울 1순위 청약 경쟁률은 155.98대 1로 전국 평균인 6.93대 1의 22배에 달했다.

서울 서대문구 드파인 연희는 44.07대 1, 성남 분당 더샵 분당센트로 51.3대 1을 기록했다. 반면 지방과 경기 외곽은 미달 사례가 속출하고 있다. 경기 오산 북오산자이 리버블시티는 1순위 모집에서 정원을 채우지 못했다.

지방의 준공 후 미분양은 12년 4개월 만의 최대치를 기록하며 시장 불균형이 심화되고 있다. 2025년 12월 말 기준 전국 미분양 6만6천510가구 중 지방 물량이 85% 이상을 차지하는 구조적 편중이 뚜렷하다. 시장에서는 정부의 신속한 공급 확대와 지역 균형 회복 대책이 동반되지 않는다면 2027~2028년 더 심각한 주거 위기가 도래할 것으로 전망하고 있다.

부동산 분양 평가 전문회사 리얼하우스 김선아 분양분석 팀장은 “전국적으로 청약 경쟁률이 낮아지며 시장 관망세가 확산된 가운데 정책 불확실성과 건설 원자재 가격 변동성까지 겹치면서 일부 사업장에서 분양 시점을 신중하게 조정하는 분위기가 나타나고 있다”라며 “규제 자체보다 규제의 ‘불확실성’이 수요자의 대기 심리와 조합의 공급 일정 조정을 동시에 유발할 수 있다”라고 밝혔다.

또 다른 부동산 시장 전문가는 "현재의 주거 위기는 수년에 걸쳐 축적된 공급 지연과 정책적 요인이 맞물린 결과"라며 "착공 감소와 공사비 급등이 불러온 공급 절벽은 단기 처방으로 해결하기에 한계가 명확하다"라고 말했다.

【 청년일보=김재두 기자 】